המדריך לבחירת משכנתא נכונה

0

מהו גובה המשכנתא שיש לקחת?

גובה המשכנתא הנדרשת כוללת בתוכה מספר פרמטרים כשהפרמטר המרכזי הינו גובה סכום הדירה . עם זאת, בטרם ניגש לקחת את המשכנתא, רצוי ונכון לבחון את יתר הפרמטרים ולהכניסם לבסיס החישוב למשכנתא.

הפרמטרים הנוספים כוללים את ההוצאות העתידות הצפויות בגין הרכישה. לאחר שחישבנו את כלל הפרמטרים, נבחן את האופציות הכלכליות העומדות ברשותנו אל מול סכום ההוצאה הנדרשת. נבחן את האלטרנטיבות השונות הכדאיות מבחינה כלכלית (כסף נזיל, פתיחת חסכונות, לקיחת הלוואה או השקעה באפיקים מניבים ולקיחת משכנתא וכו') ורק אז נפנה לבקשת סכום המשכנתא/הלוואה הנדרשת בהתאם.

הפרמטרים הנוספים, מלבד סכום רכישת הדירה כוללים:

  1. סכום רכישת הדירה.
  2. מס רכישה על הנכס – מס רכישה הינו מס שמשלמים למדינה ברכישת נכס. המס נע בשיעורים של 0.5% עד 5%. תלוי בסוג הנכס והאם קיימת דירה נוספת בבעלותכם או שזו הדירה הראשונה. באתר רשות המסים ניתן לחשב את מס הרכישה במחשבון מס רכישה.
  3. הצמדה למדד או לדולר – לעתים בעלי דירות מצמידים את התשלום למדד. לעתים המחיר הוא בדולרים. למניעת הפתעות רצוי להיערך בהתאם.
  4. עמלת פתיחת תיק משכנתא –דמי פתיחת תיק נעים לרוב בין 0.25% ל-0.6% מסכום ההלוואה, תלוי מהי מטרת הלוואה- לדיור/לא לדיור, במטבע ישראלי או מט"ח וכדומה. ניתן ורצוי להשוות תעריפים, וכן רצוי גם להתווכח על גובה העמלה! הסכומים הינם משמעותיים, בהנחה ולקחתם משכנתא של מיליון שקלים ואתם משלמים 0.50% דמי פתיחת תיק הלוואה סך התשלום אותו תדרשו לשלם הינו חמשת אלפים ש"ח. אך אם תשלמו תעריף נמוך יותר הסכום יקטן בהתאמה.
  5. שכר טרחת מתווך – במידה והעסקה בוצעה בעזרת מתווך מקובל לשלם דמי תיווך בין 1% ל- 3%. גם כאן ניתן ורצוי להתווכח על גובה העמלה. שימו לב ! נדרש לעשות זאת בתחילת ההתקשרות עם המתווך במועד החתימה על טופס התיווך.
  6. שכר טרחת עורך דין – בסעיף זה, לא כדאי לחסוך אם כי גם על עמלה זו ניתן להתווכח, אך לא להתפשר על איכות (במיוחד כשמדובר על עסקאות מורכבות). לרוב התשלום הוא 5% עד 1% מערך הדירה. אם אין לכם עדיין עו"ד – אנחנו ממליצים לכם על שמתמחה בעסקאות נדל"ן.
  7. שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן– רכישה מקבלן לעתים מחייבת תשלום נוסף לעורך הדין של הקבלן / פרויקט בגובה 1.5% בתוספת מע"מ.
  8. שיפוץ בנכס הנרכש– הוצאות על שיפוצים יכולות להסתכם בעשרות אלפי שקלים. לכן, רצוי לקבל החלטה מראש לגבי היקף השיפוץ וכן לקבל אומדן והצעות מחיר לצורך היערכותך בהתאם מבחינה כלכלית.
  9. הוצאות מעבר דירה – למעבר דירה בדר"כ קיימם הוצאות נוספות אותם צריך לקחת בחשבון – הובלה / אחסון במידת הצורך – גם כאן כדאי ורצוי להשוות מחיריםריהוט הבית ומוצרי חשמל – רצוי לקבל החלטה מראש על היקף התקציב שנדרש לסעיף זה. לעיתים הסכומים יכולים להגיע למאות אלפי שקלים. רצוי שסכום זה יוכנס גם הוא לבסיס חישוב ההלוואה הנדרשת.
  10. סכומים נוספים – אם כי נמוכים מהפרמטרים שהוזכרו קודם. הוצאות שמאי, הוצאות ייפוי כוח של נוטריון, חיבורים לתשתיות גז/חשמל/מים (בנכס חדש).

כאמור לעיל, לאחר שסכמתם את כלל העלויות, בדקו את סך ההון העומד לרשותכם – כסף נזיל, חסכונות, מניות, קרנות, אגרות חוב, קרנות, הכנסות צפויות נוספות וכו' – בחנו מהם האלטרנטיבות הכלכליות הנכונות ביותר עבורכם.

הערה: לרוב הבנקים דורשים שההון העצמי יהיה לפחות שלושים אחוזים מערך הדירה.

מומלץ בשלב זה להתייעץ עם מומחים בנושא

רק לאחר ביצוע הבחינה הפיננסית הנכונה אל מול האלטרנטיבות השונות ניתן לקבוע מהו סכם המשכנתא / הלוואה אותו נדרש לקחת.

קביעת ההחזר החודשי ותקופת המשכנתא

גובה ההחזר החודשי ותקופת ההחזר תלויים זה בזה. אם נחזיר יותר כל חודש, נוכל לסיים את המשכנתא מהר יותר. אך מאידך ייתכן ומצב זה איננו מתאים כלכלית עבורנו בשלב זה של חיינו.

לכן, שלב הבחינה הפיננסית של מצבנו הכלכלי, תוך ראייה וניתוח עתידי המתאים לנו באופן אישי הינו חשוב ביותר.

מומלץ לבצע בחינה שכזו על ידי מומחים.

  • גובה ההחזר החודשי המקובל הוא עד שליש מההכנסה החודשית נטו של שני בני הזוג. מומלץ להיות זהירים ככל שניתן ולהתבסס על הכנסות ודאיות. רצוי גם לחשוב על העתיד, האם אחד מבני הזוג צפוי להוריד במשכורתו, אולי עקב הגדלת המשפחה, האם הההוצאות צפויות לגדול מסיבות כאלו ואחרות. לעיתים עצם מעבר לדירה חדשה גורר הוצאות נוספות כדוגמת ארנונה, חשבונות מים חשמל גז וכו'.
  • משך חיי המשכנתא המקובל הוא עשרים עד עשרים וחמש שנה. ניתן כמובן לקחת גם משכנתא לחמש שנים או לשלושים שנה. מומלץ לבדוק כמה תקופות החזר ולבחון כיצד הן משפיעות על גובה ההחזר החודשי, ומציאת גובה ההחזר שמתאים ונכון לכם!

פתיחת תיק משכנתא

לאחר שהחלטת על רצונכם לרכישת דירה, כדאי לגשת לבנק למשכנתאות ולקבל אישור ראשוני למשכנתא. אישור זה אינו מחייב אתכם, אך מהווה מסמך של הבנק שמאשר כי אתם יכולים לקבל משכנתא בגובה מסוים ובתנאים מסוימים שנקבעו. עליכם לגשת אל הבנק עם כל המידע שיש לכם על חסכונות, גובה המשכנתא שאתם מבקשים, הדירה שאתם מחפשים וכדומה. בעזרת מידע זה, יועץ המשכנתאות בבנק יבנה עבורכם משכנתא שהוא מאמין שהבנק יכול לאשר לכם ואתם צריכים לוודא כי תספיק לכם לצרככם.

בנוסף, רצוי לבדוק האם אתם זכאים להלוואה של משרד השיכון, שתאפשר לכם לקחת הלוואה בתנאים מועדפים.

כעת עליכם להחליט מהו סוג המשכנתא הנכון לכם מבין מגוון האפשרויות הקיימות. גם כאן נכון ורצוי להשוות באיזה בנק כדאי לי לקחת את המשכנתא שתתאים ותהייה נכונה עבורי!

Share.

Comments are closed.